1 lipca 2022 roku zostanie uchylona dotychczasowa tzw. ustawa deweloperska (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), a wejdzie w życia nowa tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Dotychczasowa, obowiązująca od 10 lat ustawa, wprowadziła pewne zabezpieczenia dla nabywców lokali, które jednak okazały się one niewystarczające. Stąd konieczność wprowadzenia dalej idących zabezpieczeń.
Dotychczasowa ustawa zobowiązuje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych, otwartych lub zamkniętych. Pieniądze wpłacane przez nabywców na zamknięte rachunku powiernicze są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesienia własności lokalu bądź domu jednorodzinnego. Z oczywistych względów, deweloperzy chętniej korzystali z otwartych rachunków powierniczych, z których pieniądze były im wypłacone stopniowo, w miarę realizacji harmonogramu inwestycji. To co było korzystniejsze dla dewelopera, który mógł na bieżąco finansować inwestycję, okazało się niewystarczającym zabezpieczeniem dla klientów, którzy w przypadku upadłości dewelopera ponosili ryzyko utraty środków wypłaconych już deweloperowi.
Nowa ustawa pozostawia obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, a jako dodatkowe zabezpieczenie, wprowadza Deweloperski i Fundusz Gwarancyjny – wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, na który deweloperzy będą odprowadzać składki, liczony od wpłat dokonywanych prze klientów na rachunki powiernicze.
Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać:
Środki z Funduszu będą wypłacane m.in. w przypadku upadłości dewelopera, odstąpienia od umowy przez nabywcę, w przypadkach wskazanych w ustawie (ustawa określa, kiedy nabywca może od umowy odstąpić), jeśli taki nabywca nie otrzymał zwrotu środków od dewelopera.
Powszechnym jest zawieranie przez deweloperów z potencjalnymi nabywcami lokali tzw. umów rezerwacyjnych. Obecnie obowiązująca jeszcze ustawa nie zawiera regulacji w tym zakresie. Nowa ustawa natomiast określa zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Przede wszystkim definiuję taką umowę jako: umowę, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę w przypadku, gdy:
W przypadku gdy umowa deweloperska została poprzedzona umową rezerwacyjną,
a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
Ustawa wprowadza również regulacje w przypadku stwierdzenia wad istotnych lb nieistotnych lokalu. Umożliwiając nabywcy nawet odmowę zwarcia umowy przenoszącej własność
(w przypadku wady istotnej).
Kolejnym nowym obowiązkiem dewelopera będzie dołączenie do umowy deweloperskiej promesy banku na bezobciążeniowe przeniesienie lokalu na nabywcę.
Większość przepisów ustawy wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 roku, tj. 12 miesięcy po jej ogłoszeniu.
Udostępnij na FacebookuJesteśmy dynamicznie rozwijającą się kancelarią radców prawnych wyspecjalizowaną w zakresie pełnej i kompleksowej obsługi prawnej podmiotów gospodarczych polskich i zagranicznych.
Kliknij i dowiedz się więcej
