Domniemanie uznania wad przez dewelopera

Zasada domniemania uznania wad przed dewelopera jest kolejną instytucją wprowadzoną w nowej ustawie deweloperskiej, w celu ochrony interesów nabywcy.

Przed przeniesieniem na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej konieczne jest przeprowadzenie odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego prze nabywcę. Dokonanie odbioru jest możliwe dopiero w momencie uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu tego organu. Przy czym deweloper nie może przeprowadzić odbioru bez obecności nabywcy.

Z czynności odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego sporządzony powinien być  protokół odbioru. Nabywca ma prawo zgłosić wady nieruchomości lub odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wystąpienia wady istotnej. W protokole umieszcza się również informację o uznaniu wady istotnej przez dewelopera albo odmowę jej uznania.

W termin 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek ustosunkować się co do wskazanych przez nabywcę wad w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku. Jeżeli po upływie tego terminu deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania oraz przyczynach odmowy, przyjmuje się, że deweloper wady te uznał.

W przypadku domniemania uznania wystąpienia wad nieruchomości, deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.

Ustawodawca przewidział możliwość obciążenia dewelopera kosztem usunięcia wad, w tym również wady przyznanej poprzez domniemanie. Prawo nabywcy do usunięcia wady na koszt dewelopera aktualizuje się z momentem bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego przez nabywcę. W rzeczywistości musi upłynąć wydawać się może sporo czasu, nim nabywca będzie mógł z tego prawa skorzystać, mianowicie:

• deweloper ma obowiązek usunąć wady w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu;
• jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni, pomimo zachowania należytej staranności to obowiązany jest wyznaczyć nowy termin usunięcia wad oraz uzasadnić opóźnienie;
• jeżeli deweloper ponownie nie usunie wad w terminie przez siebie wskazanym albo terminu tego nie wskaże, wówczas nabywca wyznacza termin deweloperowi na ich usunięcie.

Powyższa zasada ma również zastosowanie w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. 

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. W przypadku odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Omawiane rozwiązanie ma zapobiec sytuacjom, w których zostały stwierdzone wady, a deweloper albo się do nich nie odnosi, albo zwleka z ich usunięciem.

Podstawa prawna:

• art. 41 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 ze zm.

Informacje zawarte w tym materiale nie stanowią porady prawnej. Osoby zainteresowane uzyskaniem porady prawnej lub bardziej szczegółowych informacji na omawiany temat prosimy o bezpośredni kontakt z naszą Kancelarią.

Udostępnij na Facebooku